Les loueurs en meublé sont de plus en plus attirés par les EHPAD dans le but de préparer leur retraite. De plus, ce sont d’excellents produits défiscalisants et générateurs de revenus locatifs et de plus-value à la revente. En effet, un EHPAD c’est avant tout de l’immobilier. Quels avantages, quel rendement et quels risques ? Parlons-en dans cet article.
L’EHPAD et ses composantes
Rappelons que l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD est un ensemble de logements pour seniors retraités. La structure est spécialement aménagée afin d’accueillir des résidents en perte d’autonomie ainsi que ceux souffrant de la maladie d’Alzheimer. Ainsi, on trouve généralement ces unités dans les résidences seniors médicalisées :
- l’unité d’hébergement classique
- l’unité UVA
- l’unité Alzheimer
- le pôle d’activités et de soins adaptés
Les avantages d’investir dans un EHPAD
Comme nous en avons parlé plus haut, l’EHPAD est un actif immobilier qui génère un rendement exceptionnel et qui constitue un excellent placement d’avenir. Il est géré par un professionnel accrédité et spécialisé dans la prise en charge de la dépendance. Par conséquent, aucun souci de gestion à prévoir pour l’investisseur.
Deuxième avantage à placer votre argent dans ce type de résidence senior : vous gagnez des revenus stables sur toute l’année, les seniors étant de plus en plus nombreux à choisir d’y vivre. Les vacances locatives sont donc rares. Le vieillissement progressif de la population engendre par ailleurs des besoins spécifiques en termes de logement : de plus en plus de lits sont sollicités.
Troisième avantage : vous enregistrez un bon rendement, qui peut atteindre les 4.5% par an et qui se mesure par la rentabilité locative. Si votre gestionnaire d’EHPAD est expérimenté et reconnu pour son savoir-faire dans l’exploitation de ces produits seniors, vous pouvez même tabler sur un rendement annuel de 5%. Ce, notamment pour des EHPAD anciens qui échappent à la carence locative. À titre indicatif, la rentabilité d’un bien classique est seulement de 3% à 3.5% avec un dispositif défiscalisant.
Quatrième avantage : vous défiscalisez ! Grâce au statut de loueur en meublé non professionnel, vous tirez profit de la carotte fiscale issue des régimes micro BIC et réel d’imposition. Avec ce dernier, vous déduisez non seulement des charges, mais aussi les amortissements sur les immobilisations. Avec le régime micro BIC, l’administration fiscale vous accorde un abattement de 50% pour frais. Vous pouvez le combiner au dispositif défiscalisant Censi-Bouvard.
Cinquième avantage : vous détenez un produit de qualité puisque les EHPAD sont soumis à un contrôle périodique par les organes rattachés à l’État. Les agents de contrôle sont ceux de l’Inspection générale des affaires sociales et des affaires sanitaires et sociales entre autres. Attention donc à bien choisir un EHPAD ayant signé la convention tripartite avant d’investir.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur ehpad.com.
Les risques liés à l’achat d’un EHPAD
C’est du gestionnaire que proviennent les risques éventuels : vigilance quant au choix de celui-ci, sachant qu’il lui incombe non seulement de gérer votre EHPAD mais aussi de vous reverser les loyers. La possibilité de faillite de ce dernier n’est pas non plus à écarter. Vérifiez donc sa stabilité financière en vous renseignant sur les chiffres d’affaires réalisées au cours des trois dernières années. Informez-vous aussi sur le nombre d’établissements gérés, le nombre de lits sous gestion, et bien entendu, ses années d’expérience en tant que gestionnaire d’EHPAD.
Autre risque inhérent à l’investissement : la signature d’un bail commercial ne comportant pas les clauses sur la répartition des charges. Important car c’est au gestionnaire de garantir la prise en main de l’ensemble des travaux. Dans le cas échéant, la rentabilité en serait impactée et l’investissement peu profitable.
