Les performances d’une SCPI ou société civile de placement immobilier sont évaluées à partir de plusieurs indicateurs, dont le TOF qui est le taux d’occupation financier. De quoi s’agit-il exactement ? Afin de mieux comprendre cet indicateur, rappelons comment fonctionne une SCPI et pourquoi cet indicateur est important dans l’évaluation de cette dernière.
SCPI : un véhicule de placement dans l’immobilier locatif
Rappelons que la SCPI est avant tout un produit de placement qui exploite un parc de biens immobiliers. Ces biens sont loués afin de générer des revenus à distribuer aux porteurs de parts.
Deux cas de figure peuvent se présenter :
- la location de l’intégralité du parc immobilier
- la location partielle du parc. Par exemple, lorsque des travaux de rénovation ou d’extension sont prévus et que les locaux ne peuvent être occupés. C’est le cas lors de l’acquisition d’un bien de seconde main, ou après que le bien neuf ait été exploité pendant une assez longue période. Il s’agit alors de ce qu’on appelle la carence locative. Celle-ci est également enregistrée lors de l’acquisition d’un bien neuf qui n’est pas immédiatement loué dès sa livraison. La période entre la date de réception du bien et celle où les locataires commencent à occuper effectivement les locaux correspond à la période de carence locative dans l’investissement sur le marché du neuf. Le départ d’un locataire – et par conséquent la résiliation du bail locatif – peut aussi constituer une carence locative.
Toutes ces éventualités sont alors prises en considération dans le cadre de l’exploitation d’une SCPI. D’où l’apparition de l’indicateur de performance qui est le TOF.
Le TOF, les loyers réellement facturés et les loyers facturables
Pour obtenir le TOF, ce sont les loyers facturés et les indemnités qui sont les éléments intégrés dans le calcul. Le total des loyers réellement facturés est additionné aux indemnités. Le montant est ensuite divisé par le montant des loyers correspondant à la location des locaux dans leur intégralité, c’est-à-dire les loyers facturables.
Ce qui rejoint cas de figure cités plus haut : l’ensemble des biens du parc pourrait être loué à 100% pendant une certaine période et de manière partielle pendant une autre période, en cas de nouvelle acquisition ou de mise en route de travaux de rénovation entre autres. Ce qui génère alors la carence locative expliquée ci-dessus. Toutefois, ne pas confondre taux d’occupation financier et taux d’occupation physique.
Le TOP, qu’est-ce que c’est ?
Le TOP ou taux d’occupation physique est moins complexe à déterminer : il s’agit tout simplement du taux de remplissage de la totalité des surfaces à louer. Exemple : le parc d’une SCPI inclut une dizaine de biens. Huit parmi eux sont totalement loués. Le taux d’occupation physique est donc celui qui correspond aux huit actifs dont la totalité des surfaces est effectivement loué.
Quels sont les autres indicateurs de performance d’une SCPI ?
Il n’y a pas que le TOF qui fait partie des indicateurs de performance de ce produit pierre-papier. Le taux de distribution sur valeur de marché ainsi que le TRI sont également d’excellentes variables permettant de noter une SCPI. Le TDVM est tout simplement le taux de rendement annuel ; ce dernier est toutefois moins précis que le taux de distribution. Le TDVM peut être évalué de manière trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Il s’obtient à partir du dividende brut et du prix de la part. C’est généralement le TDVM annuel que l’on détermine pour évaluer une SCPI. Quant au TRI ou taux de rendement interne, c’est le rendement qui est évalué sur plusieurs années.
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