La revente d'un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite de bien se préparer et ce, sur plusieurs plans, afin que vous puissiez tirer le maximum de profit pour optimiser votre patrimoine.
La préparation du bien et l’estimation immobilière
La première étape consiste à réaliser les éventuels travaux – remise en état après le départ du dernier locataire, éventuellement la révision de l’efficacité énergétique. Une estimation immobilière est requise, et un diagnostic avant vente est même obligatoire. Idem en ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces démarches s’appliquent pour tous les biens immobiliers (meublés ou non meublés) et ce, dans le but de dégager la valeur du bien. Le but est que vous puissiez tourner à votre avantage les négociations en ce qu’il s’agit du prix final.
L’anticipation de la plus-value et la simulation de la fiscalité
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour calculer l'impôt sur la plus-value LMNP, il faut d'abord déterminer la plus-value brute comme énoncé plus haut, majorée des frais d'acquisition et de certains frais liés à la vente.
Ensuite, la plus-value brute est réduite d'abattements en fonction de la durée de détention du bien. Ces abattements sont de :
- 6 % par année de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 21e année
- 4 % au-delà de la 22e année de détention
La plus-value LMNP peut être exonérée d'impôt dans certains cas, notamment si le bien immobilier est vendu après 30 ans de détention.
Il est possible de simuler l'impôt sur la plus-value LMNP en utilisant un outil en ligne.
Cas particulier de la revente avant 20 ans
Si vous revendez votre bien en LMNP avant 20 ans, vous devrez rembourser la TVA que vous avez perçue lors de l'achat du bien. Le montant du remboursement est calculé au prorata du temps restant avant l’expiration de cette période. Au-delà de 20 ans, la récupération de la TVA est totalement acquise.
Pour rappel, la récupération de la TVA fait partie des avantages fiscaux issus de la LMNP si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, et si vous avez réalisé l’acquisition d’un bien neuf. Celui-ci sera une résidence avec services, c’est-à-dire gérée par un exploitant de qui provient vos loyers, tandis que c’est ce dernier qui se charge de la mise en location et de la gestion des baux avec les résidents (plus de détails sur la revente, ci-après).
Si vous revendez une résidence avec services
Les résidences avec services ouvrent droit au statut de LMNP et de tous les avantages qui y sont rattachés. La préparation de la revente se fait avant même l’acquisition, en prenant soin de bien rédiger le bail commercial signé avec le gestionnaire de résidence. Celui-ci est en effet une pièce maîtresse qui va intervenir dans les négociations, car la qualité des clauses y afférentes entrera en jeu.
D’autres paramètres sont aussi pris en compte par le futur acquéreur : la nature des services proposés, l’emplacement, et en dernier lieu et non des moindres : le gestionnaire de résidence. Celui-ci représente la clé de voûte dans ce type d’investissement et ce paramètre fait également partie des évaluations par les deux parties (investisseurs entrant et sortant).
Analysez également l’état du marché, c’est-à-dire la qualité de la demande par rapport à l’offre, en tenant compte des locataires cibles (senior, étudiant, professionnels, touristes). La meilleure solution serait de vous faire accompagner par un expert qui connaît bien le marché de chacun de ces types de résidences.
